Immobilier : le calme avant la tempête ?

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Quand les prix de l’immobilier vont-ils baisser ? La question germe dans l’esprit des français, car on le sait, une récession économique se prépare gentiment mais sûrement. L’inflation d’aujourd’hui sera en effet la récession de demain, un mal auquel s’est greffé l’explosion du coût des énergies : l’un dans l’autre, tout un chacun aura sans doute davantage de mal à emprunter… Et ce n’est pas la Banque de France qui dira le contraire, elle qui anticipe des taux d’intérêt immobiliers jusqu’à 3 % à fin 2022. Un nouveau doublement des taux donc, après celui encaissé lors du premier semestre 2022 : tout cela fait beaucoup, et équivaudrait à une baisse de 13 % de la capacité de financement des ménages. Reste un détail souvent oublié : même à 3% l’an au pire, ces taux resteront moitié moins élevés qu’une inflation donnée à 6 ou 7% l’an. Ce qui signifie en réalité que vous emprunterez dans le pire des cas à -3 ou -4% en taux réel : vos remboursements seront largement dégrèvés par l’inflation, qui on le sait, fait traditionnellement le bonheur des endettés (… à taux fixe !) et le malheur des épargnants. Malgré la hausse des taux d’intérêt, le contexte resterait donc porteur pour les emprunteurs si le taux d’usure n’était pas passé par là. Calculé sur une période de référence induisant un temps de latence, le taux légal au-delà duquel les banques ne peuvent plus prêter se situe désormais à environ 2,58% pour les emprunts supérieurs à 20 années. Un plafond bien faible, lorsqu’on sait qu’il doit inclure les garanties liées au prêt, ainsi que la chère (au sens propre et figurée) assurance emprunteur. 

50% de refus de prêts cet été

Résultat : certaines banques préfèrent se déclarer d’elles-mêmes « hors-jeu » plutôt que de devoir prêter sans en tirer grand profit. Plus grave : selon le courtier Capfi, poids lourd du secteur, un dossier de prêt sur deux serait refusé à cause du taux d’usure ! D’autres contournent l’écueil du taux d’usure en proposant à leurs clients des taux variables « capés », c’est-à dire assortis d’un plafond. A examiner avec prudence…

Dans un cas comme dans l’autre, la performance énergétique des biens en vente a pris encore davantage de poids à l’aune de la crise énergétique en cours. Si elle était auparavant considérée comme un indicateur comme un autre, elle donne désormais le « la » des achats, car un logement énergivore sous entendra une remise aux normes, et donc un budget supplémentaire à prévoir pour ses acheteurs (lire encadré). Au final, les prix sont restés assez fermes en juillet (+ 0,3% de hausse en France), mais certains économistes arguent que cette inertie ne pourra durer. Ce serait d’ailleurs un juste retour des choses après ces deux dernières folles années de hausse post-Covid… Cette baisse estimée par certains au minimum à la perte de pouvoir d’achat subie par les Français, devrait donc inciter les vendeurs à bientôt modérer leurs prétentions.

La rédaction 

DPE : les (E) F, G n’ont plus la cote

Selon le groupe BPCE, il n’existait jusqu’à présent guère d’écart de prix entre un bien classé D,E, F voire G du fait d’une forte demande de biens. Mais si celle-ci devait mollir, voire s’inverser, les passoires énergétiques resteraient sans doute davantage encore sur la touche.

Les Lambert fâchés avec la hausse des taux

Monsieur et Madame Lambert voulaient enfin acheter leur nid d’amour en décembre 2021, une belle maison à 250.000 €, financée à l’époque via un emprunt de 1% sur 20 ans. Las, Covid et autres soucis étant passés par là, ils décident de passer à l’acte à l’automne 2022, avec des taux cette fois proches de 2%. Pas de chance pour les Lambert, car au lieu de rembourser 1150€ par mois, il leur faudra cette fois sortir 1265€ tous les mois. Une différence de 165€ qui pourrait monter à 320€ si les taux grimpent à 3% : de quoi « sortir » du marché bon nombre de clients, et qui dit moins de demande, dit prix plus sages…