Immobilier : vers un retournement du marché ?

Après une année 2021 exceptionnelle, 2022 démarre sur les chapeaux de roue. Mais gare à une remontée trop rapide des taux d’intérêt, qui pourrait changer la donne.

0
1015

Depuis un certain Covid et ses confinements à répétition, les francs-comtois et les français ont besoin de changer d’air. Un besoin impérieux qui s’est matérialisé à travers un volume de transactions immobilières assez exceptionnel l’an dernier : + 20% dans le Jura et + 16% dans le Doubs selon la chambre interdépartementale des notaires. Du jamais vu depuis une dizaine d’années. Plus remarquable encore, des maisons anciennes qui avaient jusque là du mal à se vendre sont parties sans coup férir : la preuve d’un retour en grâce des départements ruraux au détriment des métropoles (en particulier Paris). Elles ont atteint un prix médian de 144.500 €, en hausse de 6,5% sur un an (là aussi un record décennal). Les appartements anciens ont un peu moins performés (0,8% de hausse des prix de vente), mais des disparités locales s’imposent : 1.660 €/m2, soit -6,9% à Saint-Claude ;  contre 1290 €/m2 à Dole, soit +6,2%. Lons se situe un peu en retrait, avec 1140 €/m2, soit +4,4%. Parmi ces données se cachent peut être quelques « passoires thermiques », puisque la loi Climat et Résilience les rendra impropres à la location à partir de 2025. Un sacré coup pour les propriétaires n’ayant pas les moyens d’initier de couteuses mises aux normes… Ce boom immobilier dans l’ancien trouve son pendant dans une certaine désaffection pour le neuf.

Peu de constructions dans le neuf

Au plan national, les notaires soulignent dans leur dernière note de conjoncture, « l’inquiétude » pesant sur ce marché, lui aussi bouleversé par l’arrivée au 1e janvier dernier de la fameuse « RT 2020 ». Une réglementation plus stricte sur le plan énergétique et écologique, qui fait s’envoler les budgets des porteurs de projet de 5, voire 10%. Entre neuf rare et cher et passoires thermiques, les ventes se concentrent donc sur un marché plus restreint, des ventes dopées également par des taux d’intérêt ‘plancher’. Au plus bas depuis plusieurs années, cet ‘argent facile’ pourrait le devenir moins. Face à une inflation de plus en plus prégnante, les banques centrales n’auront d’autre choix que de remonter peu à peu leurs taux directeurs. Des taux qui donnent le « la » sur les marchés financiers, et qui conduiront  les banques à consentir des conditions moins favorables aux emprunteurs (ceci d’autant plus que l’autorité de régulation a serré un peu les boulons –lire encadré-). Moins d’acheteurs potentiels, voilà qui conduirait sans doute -du fait de la loi de l’offre et de la demande- à un léger retournement du marché, voire une chute si les taux d’intérêt montaient brutalement. Tout dépendra donc de leur comportement, un comportement scruté à la loupe par les économistes. Mais aussi de la guerre en Ukraine, qui pourrait ralentir ipso facto la croissance mondiale, rendant la hausse des taux moins impérieuse.

La rédaction

Des prêts un peu plus encadrés

Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a serré un peu les boulons : depuis le 1er janvier dernier ses ‘recommandations’ ont pris force normative s’imposant aux banques. Pour encadrer des prêts trop hasardeux, les emprunteurs doivent désormais respecter deux principales règles : s’endetter sur 25 ans maximum, et limiter les mensualités de leur crédit à 35% maximum de leur budget. Les banques garderont quand même le droit de prêter en dehors de ces clous pour 20% de leurs dossiers. Mais l’assurance emprunteur est désormais incluse dans le taux d’effort global. Comme elle peut correspondre à 1 % à 3 % de l’endettement des ménages, ceux-ci sont donc fortement incités à accroitre leur apport personnel…