Immobilier : la fin de la récré

Le pouvoir d'achat des ménages a fondu comme neige au soleil, du fait de la hausse des taux et de la hausse des prix immobiliers. Explications.

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Moins 12 m2 en seulement 13 mois : ce sont les chiffres édifiants révélés par la Banque de France qui prend régulièrement le pouls du marché immobilier. Et d’après ces dernières données datant de mars dernier, un ménage au revenu médian pouvait acquérir en décembre 2021 80 m2 alors qu’en janvier 2023 il ne pouvait plus espérer qu’un 68 m2. Une chute brutale qui ramène le pouvoir d’achat à ce qu’il était dans les années 2012-2023…

On peut imputer sa cause à hauteur de 50% environ à un retournement de marché du côté des taux d’intérêt, avec une véritable flambée dûe à une inflation galopante que les banques centrales essaient de juguler en relevant leurs taux d’intérêt directeurs. Résultats pour les candidats à l’accession immobilière, des taux d’emprunt qui ont triplé sur ces périodes, passant d’un peu plus de 1% à un peu plus de 3%. Une petite différence qui change tout sur des durées considérables, puisque le principal levier d’ajustement utilisé jusqu’alors consistait à allonger la durée des crédits. Dans la limite du raisonnable, puisque les banques plafonnent la plupart du temps les emprunts à 25 ans, hormis dans deux cas spécifiques : des travaux importants retardant l’entrée dans les lieux par rapport à la date de signature du crédit, ou bien les achats sur plan.

67,5% des prêts dépassent les 20 années 

Le Crédit Logement, qui truste selon lui un tiers du marché confirme dans son dernier Observatoire, que la durée des crédits n’a jamais été aussi longue : « L’allongement de la durée moyenne des crédits s’est observé à partir du printemps 2022 et s’était poursuivi jusqu’en décembre 2022, pour la conduire à un niveau jamais observé par le passé de 248 mois. L’allongement intervenu en 2022 n’avait cependant pas été suffisant pour compenser les conséquences de la hausse des prix des logements ou amortir les conséquences de l’augmentation des taux d’apport personnel exigés ».

En février 2023, pas moins de 67,5 % des prêts ont été signés pour une durée égale ou supérieure à 20 ans, contre 56% en 2021. Difficile donc d’aller plus loin, d’autant plus que les taux d’intérêt devraient encore grimper d’ici l’été.

L’espoir pour les acquéreurs pourrait cependant venir d’un renversement de tendance sur le marché immobilier. Comme nous l’annoncions dans ces colonnes il y a quelques mois, une décrue des prix au mètre carré s’amorce dans le pays, à commencer par la région parisienne et les grandes agglomérations. Un phénomène qui a été lent à se mettre en place, mais qui pourrait s’accentuer au fil des mois; d’ailleurs en 2022 les prix ont grimpé en moyenne de 4% en France selon le site Meilleurs agents, ce qui explique pour 40% la baisse de pouvoir d’achat relatée ci-dessus.

Avec moins d’acquéreurs potentiels, les prix devraient donc s’inscrire en baisse (avec cependant des vendeurs qui retireront certainement leurs biens du marché).

La rédaction

Les refus de prêts en hausse

Selon le courtier en prêts immobiliers « Meilleurtaux », les dossiers non-finançables pour les résidences principales en mars 2023 représentent 45 % des dossiers contre 35 % il y a 1 an et moins de 30 % il y a 2 ans. Et ce n’est pas fini, puisque qu’avec des taux d’intérêt en hausse à 3.50%, ces dossiers finançables devraient tomber aux alentours des 30%. Pour les résidences secondaires, c’est déjà le cas, et seuls 25 à 30% des dossiers trouvent effectivement un organisme de prêt pour les suivre.