Immobilier : la fin de la fête se profile

Après plusieurs années de hausse débridée, 2022 pourrait remettre les pendules à l’heure. Tentatives de prospective.

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La bulle immobilière a-t-elle du plomb dans l’aile ? C’est ce que soulignent certains économistes, comme Marc Touati, président du cabinet ACDEFI : d’après lui le marché pourrait connaître une correction d’environ « 15% » en moyenne d’ici début 2023. Une chute à mettre selon lui en parallèle avec les hausses ininterrompues des prix de la pierre depuis 1998 (sauf en 2007-2008, suite à la crise des subprimes). Au quatrième trimestre 2021, les prix avaient encore augmenté de 7,1% sur un an selon les Notaires de France, tandis que Meilleurs Agents fait état de +11 ,9% sur 2 ans dans les zones rurales. Mais depuis le début de l’année, un renversement de tendance se dessine. En cause la chute des ventes au premier trimestre 2022 : -17% selon Orpi, selon qui il s’agit d’un retour au niveau de 2018, et pire encore -22% sous la moyenne de longue période pour Se Loger. Les causes de ce changement de cap sont multiples : la guerre en Europe suscite beaucoup d’inquiétudes, de même que l’inflation qui risque de grever le budget des candidats à la propriété. Sans oublier une possible récession qui n’est pas à exclure avec ses possibles cohortes de chômeurs : les coûts prohibitifs de l’énergie ont déjà conduit à un fort ralentissement économique par le passé.
Selon Marc Touati, les taux d’intérêts pour les emprunteurs devraient prendre au moins trois points dans les mois à venir, ce qui devrait « casser le marché de l’immobilier » : il y aura moins d’emprunteurs potentiels, donc moins de demande, ce qui devrait mécaniquement  tirer les prix à la baisse. Paris décroche déjà le pompon des baisses de prix : le prix est passé de 11.000 €/m2 l’été dernier à un peu plus de 10.000€/m2, avec une baisse continue depuis plus de sept mois, du jamais vu depuis 10 ans. De l’aveu même des agences immobilières ou de marchands de biens, ce retournement devrait conduire à un grand ménage de printemps : seuls les meilleurs ou les plus gros survivront, car il n’y aura pas assez de volume de transactions, et donc de mandats pour que tout le monde mange à sa faim.

La rédaction

Des taux bancaires flirtent avec l’usure

Chaque trimestre, la Banque de France calcule les taux de crédit que les banques ne doivent pas dépasser sous peine de sanctions. Et le moins que l’on puisse dire, c’est que les taux affichés depuis le 1e avril dernier coincent au portillon : 2,43 % pour les prêts à taux fixe d’une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans et 2,40% pour les prêts à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus. Aberrant selon le courtier Vousfinancez. Selon lui, en l’espace d’un an le taux d’usure a baissé de 20 points, mais on empruntait alors à 1,25%, tandis qu’en avril 2022 on était davantage à 1,40, voire 1,50 %. Si on y ajoute les frais de dossier et surtout l’assurance emprunteur, des dossiers de crédit risque donc de flirter avec la limite légale, voire d’être rejetés. Un effet ciseaux qui inquiète les banquiers et les courtiers, d’autant que les taux risquent de se tendre encore à court terme, alors qu’il faudra attendre le 1er juillet pour la prochaine révision trimestrielle des taux d’usure de la Banque de France. Tout ceci découlant du mode de calcul de ces taux d’usure, basés sur les taux immobiliers moyens proposés par les banques durant les 3 mois précédents.