Vous êtes professionnel immobilier. Quelles sont plus spécifiquement vos spécialités ?
Depuis 2017, j’apporte mon conseil bien sûr dans tous types de transactions, neuf, ancien, prestige, mais le viager, jusqu’alors marché de niche, progresse énormément, et j’en ai fait une spécialité depuis maintenant quelques années. Je constate qu’il n’y a désormais plus de tabou sur ce type de transaction : dans ce domaine, très bien encadré légalement, les vendeurs aussi bien que les acquéreurs sont bien informés.
Quel est le profil de vos clients investisseurs ?
Ce sont en majorité des clients jeunes, français ou étrangers, ne résidant pas forcément en Bourgogne-Franche Comté mais attachés à posséder un bien dans la région. Beaucoup ont compris qu’avec un capital réduit (bouquet) et une mensualité modérée (rente), il est possible de devenir propriétaire, dans une époque où les transactions « ordinaires » sont de plus difficiles. Certes la jouissance du bien n’est pas immédiate (sauf en cas de viager libre) mais les acquéreurs qui font cette démarche ont un projet de vie qui inclut ce paramètre.
Comment fonctionne le viager ?
Il existe plusieurs types de viager qui se définissent « à la carte » avec les vendeurs. Mais d’une manière générale, l’investisseur verse aux vendeurs un bouquet qui représente entre 20 et 30 % de la valeur vénale du bien ainsi qu’une mensualité calculée en fonction de l’âge, de la situation maritale, etc., des propriétaires.
Quel est le profil de vos clients vendeurs ?
Ce sont des personnes d’un certain âge, en général au-delà de 70 ans, seules ou en couple. La vente en viager de leur bien représente pour eux un complément de retraite. Dans cette génération, beaucoup de ménages ne percevaient qu’un seul salaire. Ces couples s’inquiètent souvent des conséquences financières pour le conjoint survivant. La rente viagère indexée sur le coût de la vie devient alors un complément de revenus qui rassure.
Où proposez-vous des biens ?
Je propose mes services dans Jura et bientôt en Saône-et-Loire car je suis implanté dans les deux départements.
Quelle est la différence avec une transaction plus courante ?
La clientèle des vendeurs en viager nécessite une écoute très particulière ! Soyons clairs, on parle de fin de vie et même si je n’ai rencontré que des gens à l’aise avec cette idée, il est important d’être très disponible, attentif à leurs besoins. J’ai découvert, dans ce type de transaction, un aspect de la relation humaine, où la confiance se renforce au fil des rencontres, où les mots accompagnement et conseil ont pleinement leur sens.
Les vendeurs restent-ils forcément dans leur maison jusqu’à leur décès ?
Non, ils peuvent renoncer à leur droit d’usage et d’habitation, ce qui implique une révision à la hausse de la mensualité, mais cela est totalement encadré par les clauses notariales.
Il existe également des viagers à terme : le vendeur déclare à l’avance la durée d’occupation du bien. C’est en cela que la vente en viager est très souple et colle au plus près des besoins des vendeurs.
Comment l’investisseur peut-il s’assurer de l’état du bien ?
L’investisseur a d’une part un droit de visite défini dans l’acte de vente chez le notaire et d’autre part il a connaissance de tous les diagnostics obligatoires comme dans toute vente immobilière. Pour faire simple, l’acquéreur devient le propriétaire et le vendeur le locataire. Dans ce cas de figure, les droits et devoirs de chacun sont les mêmes que dans une location ordinaire.
Et s’il y a des difficultés avec les enfants qui se retrouvent sans cet héritage ?
Au premier rendez-vous, je m’inquiète toujours de savoir si les enfants sont informés de leur décision de vente en viager. Si ce n’est pas le cas, je conseille aux vendeurs de prendre le temps d’en discuter en famille. Bien souvent le montant du bouquet (non imposable) permet de ne pas léser les enfants. Mais très fréquemment le sujet a été discuté en famille et des dispositions ont déjà été prises.
A quoi d’autre faites-vous attention ?
A l’aspect fiscal. C’est là que le conseil de l’agent est important dans le calcul des mensualités. En effet, il ne s’agit pas que ce revenu supplémentaire modifie l’impôt sur le revenu.
Et si l’acquéreur ne paie pas ses mensualités ?
Tout est très bien encadré dans l’acte de vente : si l’acheteur est défaillant dans le versement des rentes mensuelles, des sanctions financières sont mises en place et à terme la vente est annulée. La loi protège très bien la transaction viagère et acquéreur comme vendeur, chacun y trouve son intérêt !
Fabrice RADIGON agissant en qualité de conseiller immobilier indépendant sous portage salarial auprès de la SAS PROPRIETES PRIVEES, Réseau national immobilier, au capital de 40000 €, 44 ALLÉE DES CINQ CONTINENTS – ZAC LE CHÊNE FERRÉ, 44120 VERTOU, RCS Nantes n° 487 624 777, Carte professionnelle T et G n° CPI 4401 2016 000 010 388 CCI Nantes-Saint Nazaire. Garantie GALIAN – 89 rue de la Boétie, 75008 Paris.
