Immobilier : les prêts otages du taux d’usure

Le relèvement du taux d'usure par la Banque de France a relâché l'étau pesant sur les prêts immobiliers, mais….

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Risque-t-on à nouveau de voir un dossier de prêt sur deux refusé en décembre 2022 ? La situation avait déjà échaudé les esprits cet été et cet automne, un sondage réalisé à l’initiative d’un courtier avait d’ailleurs mis les points sur les « i » en dénonçant une situation abracadabrante. En cause, le taux d’usure fixé par la Banque de France en fonction des taux effectifs moyens pratiqués lors des trois mois précédents, auquel elle ajoute 30% d’augmentation.

Par exemple, le taux effectif pratiqué en moyenne au 3e trimestre 2022 pour les crédits immobiliers de plus de 75 000 euros sur une durée de 10 à 20 ans était de 2,27%. Pour ces mêmes prêts, le taux d’usure est donc désormais fixé à  3,03%… et il faudra attendre le 1er janvier 2023 pour qu’il soit à nouveau révisé en fonction des taux effectifs du 4e trimestre 2022. Le problème, c’est que les obligations d’État ont déjà connu des pics à + 270 points par rapport à début 2022 : en clair, pour pouvoir prêter aux particuliers entre autres, les banques empruntent progressivement à des taux de plus en plus élevés. Plutôt discrets d’ordinaire, ce sont les notaires qui sont montés au créneau dans leur dernière note de conjoncture publiée mi novembre : « si le taux d’usure a pu être un problème au cours des derniers mois, son relèvement au 1er octobre redonne une bouffée d’oxygène » déclarent-ils en préambule.

Réviser le taux d’usure tous les mois ?

La suite s’avère moins amène pour la Banque de France : « Il est à noter une crainte de certains acquéreurs recherchant une signature rapide afin d’échapper à une hausse des taux programmée. Depuis plusieurs mois, les marges de manœuvre des banques commerciales diminuent par cette réduction de l’écart entre le taux d’usure en vigueur et le taux des obligations d’État à 10 ans. L’offre de crédit se trouve, dès lors, automatiquement limitée et fait d’un outil de protection nécessaire du consommateur un outil de raréfaction du crédit, voire d’exclusion du crédit, y compris pour de bons profils qui n’atteignent pas le taux d’endettement maximal de 35 %. Une hausse insuffisante ou trop espacée dans le temps des taux d’usure, à un rythme différent de la hausse des taux bancaires, crée ainsi un goulet d’étranglement qui complique paradoxalement l’accès au crédit immobilier et exclut donc, de fait, certains ménages. » Pour éviter aux banques d’assassiner leurs clients désirant un prêt, on en est arrivé à bloquer le marché…une situation qui risque fort de se reproduire en décembre à mesure que les taux d’intérêt des obligations européennes s’envolent.

Alors que faire pour protéger Paul, sans empêcher Jacques d’emprunter ?

Olivier Klein, ministre délégué chargé de la Ville et du Logement s’est dit favorable à ce que le taux d’usure soit « mis à jour tous les mois et non tous les trimestres, de façon à mieux prendre en compte la réalité du marché », a t-il déclaré en aval d’une rencontre avec le gouverneur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau.Une façon d’amener plus de souplesse, mais cela suffira t-il à rééquilibrer le marché immobilier ? Réponse dans les semaines et les mois à venir…

La rédaction 

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