Immobilier : le début de retournement ?

Jamais les crédits immobiliers n'ont connu un tel flop, une tendance qui pèse sur le marché de l'immobilier.

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De nombreux candidats sont exclus du crédit immobilier du fait de l’envolée des taux.

2,20% en moyenne en janvier : selon les derniers chiffres publiés par la Banque de France, les taux moyens de crédit immobilier poursuivent leur hausse inexorable. En un an (janvier 2022-janvier 2023), leur coût a ainsi été multiplié par deux. Et il n’est pas exclu qu’ils atteignent 4% cet été (lire encadré), un niveau jamais vu depuis de nombreuses années, qui entraîne assez logiquement une chute du volume. Les prêts accordés en janvier 2023 ont ainsi chuté à 13 milliards €, un chiffre jamais atteint depuis le début de la pandémie (juin 2020). Alors, les vendeurs ont-ils du mouron à se faire pour écouler leurs biens ? 

Plusieurs indices incitent à la prudence, à commencer par l’évolution des prix, toutes catégories confondues. Selon « Meilleurs agents », ils ont évolué de + 0 à + 0,1% sur les trois derniers mois. Alors que tous les actifs se sont dépréciés durant l’année 2022, l’immobilier a fait preuve d’une belle résilience (liée à une grande inertie), mais celle-ci semble désormais se retourner. « Meilleurs agents parle ainsi d’un ralentissement général du marché », des propos corroborés par Loïc Cantin, président de la FNAIM au niveau des prix. 

De nombreux candidats sont aussi exclus du crédit immobilier du fait de l’envolée des taux : certains suspendent leur projet, d’autres le reconfigurent à la baisse. 

Heureusement, le taux d’usure (taux plafond, au-delà duquel il est interdit de prêter) n’est plus calculé tous les trimestres comme naguère : depuis le 1er février, et jusqu’au 1er juillet, il est révisé tous les mois. Une demande pressante des professionnels du secteur et des notaires pour éviter la situation kafkaïenne vécue à l’été 2022, avec près d’un prêt bancaire sur deux refusé. L’autre bonne nouvelle pour les emprunteurs, c’est que les grandes banques nationales reviennent dans la course : depuis l’été dernier, la plupart avaient carrément fermé leurs guichets aux demandes de prêts immobiliers (y compris à leurs clients !), estimant que le taux d’usure trop bas leur faisait prêter à perte. Au plan régional, l’est de la France se distingue hélas par des taux plus onéreux : la France est schématiquement coupée en deux. A l’ouest (Bretagne), les taux les plus bas; à l’est, des taux moyens 0,05 à 0,15 points plus élevés. Comment expliquer de telles disparités ? Essentiellement par le contexte régional bancaire, la concurrence s’avérant plus féroce dans l’ouest.

La rédaction

Une hausse inexorable

Pour pouvoir financer les prêts immobiliers, que ce soit aux particuliers ou aux entreprises, les banques (en particulier les réseaux nationaux tels BNP Paribas, Société générale, etc. ) se refinancent auprès des États. Les banques régionales qui  financent davantage leurs prêts grâce à l’épargne collectée auprès de leurs autres clients, se trouvent donc mieux placées dans ce contexte. Mais depuis des mois, les banques centrales n’ont de cesse d’augmenter leurs taux directeurs qui donnent le « la » sur les marchés du crédit. Afin d’essayer de juguler l’inflation, la Banque Centrale Européenne (BCE) à ainsi relevé son taux directeur de 0,5% le 2 février dernier, et envisage une nouvelle hausse de 0,5% en mars. Conséquence logique, le taux d’intérêt du crédit immobilier sur 20 ans devrait atteindre les  4% cet été selon les courtiers, le taux d’usure d’un prêt sur 20 ans atteignant déjà les 3,79% depuis le 1er février dernier.