Défiscalisation immobilière

43
Abandoned lapsed traditional Greek house at Corfu Island Greece

Connaissez-vous le dispositif Pinel « centre-ville » ?

Vous avez forcément entendu parler des fameuses niches fiscales ! Ces dépenses qui permettent aux heureux élus – ceux qui ont le privilège de faire partie des 45 % de Français qui paient de l’impôt sur le revenu ! – de réduire la note à payer au Fisc. Parmi ces niches, on retrouve de tous temps des incitations à investir dans l’immobilier locatif. Ainsi, le dispositif Pinel encourage à investir dans le logement locatif intermédiaire, en pratiquant des loyers modérés.  Un dispositif que les épargnants connaissent bien, et qui a depuis plusieurs mois un petit frère moins connu : le Pinel « centre-ville », créé pour encourager la rénovation des centres-villes dégradés. Voici une présentation de ce nouvel investissement locatif.

Quels logements sont éligibles au Pinel centre-ville ?

Le Pinel centre-ville, aussi appelé « dispositif Denormandie », vise les logements anciens situés dans le centre d’une commune dont le besoin de réhabilitation de l’habitat est particulièrement marqué ou ayant conclu une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT). La liste des communes éligibles, récemment communiquée, étant bien connu des professionnels de l’immobilier et disponible sur internet.

Pour bénéficier du dispositif, les investisseurs doivent donc acquérir dans une de ces communes, entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2021, un logement rénové ou à rénover. Les travaux de rénovation devant représenter au moins 25 % du coût total de l’opération immobilière.

Cet investissement peut être réalisé soit en direct par les contribuables, soit par l’intermédiaire d’une société de personnes non soumises à l’impôt sur les sociétés, soit par la souscription de parts de SCPI (95 % de la souscription devant être affectés à l’acquisition de logements éligibles).

Quels travaux de rénovation sont éligibles au dispositif ?

Les travaux doivent avoir pour objet la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables, la réalisation d’économies d’énergie ou la création de surfaces habitables par l’aménagement de surfaces annexes (combles, garages).

Ils doivent, en outre, respecter un niveau de performance énergétique globale.

Par ailleurs, ces travaux doivent impérativement être facturés par une entreprise. Sont donc exclus les travaux réalisés par le contribuable lui-même ou par une tierce personne autre qu’une entreprise, ainsi que le coût des matériaux achetés par le contribuable, même si leur installation est prise en charge par une entreprise. En revanche, les dépenses liées à l’installation, par une entreprise, de ces matériaux sont prises en compte.

A quelle réduction d’impôt le contribuable a-t-il droit ?

Pour avoir droit à la réduction d’impôt – réduction d’impôt qui s’applique, pour deux logements au plus par an, sur le prix de revient du logement, dans la limite de 5 500 €/m² de surface habitable et de 300 000 € – , le Pinel centre-ville doit respecter, outre les conditions spécifiques tenant aux travaux de rénovation que nous venons d’évoquer, les conditions d’application du Pinel « classique » (plafonds de loyers, ressources du locataire…).

Le propriétaire bailleur doit donc donner le logement en location nue à titre d’habitation principale, à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal (la location pouvant toutefois être consentie à un ascendant ou à un descendant). L’investisseur a aussi le choix de s’engager à louer pour une durée minimale de 6 ou 9 ans. Cette option étant irrévocable. Et il peut, à l’issue de cette période d’engagement de location de 6 ou 9 ans, décider de prolonger son engagement initial jusqu’à 12 ans, par période de 3 ans. L’avantage fiscal est ensuite modulé en fonction de la durée de l’engagement de location choisie. Le taux étant ainsi de 12 % pour 6 ans, de 18 % pour 9 ans et de 21 % pour 12 ans. Des taux qui, en outre-mer, sont respectivement fixés à 23 %, 29 % et 32 %.

La réduction d’impôt est alors répartie sur la durée de la période de location. A savoir dans un premier temps par fractions égales sur 6 ou 9 ans, à compter de l’année d’acquisition du logement ou d’achèvement des travaux (ou de la souscription des parts de SCPI). Elle s’impute donc sur l’impôt sur le revenu dû au titre de cette même année, puis sur l’impôt dû au titre de chacune des 5 ou 8 années suivantes, à raison de 1/6e ou de 1/9e de son montant total au titre de chacune des années comprises dans la période d’engagement initial. Et en cas de prolongation de l’engagement, l’avantage fiscal supplémentaire s’impute, par période triennale, à raison d’un tiers de son montant sur l’impôt dû au titre de chacune des années comprises dans la période de prolongation.

Attention à ne pas perdre le bénéfice de la réduction d’impôt !

Il peut arriver que le montant annuel de la réduction d’impôt excède celui de l’impôt dû au titre de la même année. Dans ce cas, il est important de savoir que l’excédent est perdu par le contribuable ; il ne peut pas être imputé sur l’impôt sur le revenu des années suivantes, ni donner lieu à un remboursement.

Attention aussi au fameux plafonnement global des niches fiscales auquel est soumis le dispositif, plafond fixé à 10 000 € par an (ou 18 000 € pour les investissements outre-mer) !

En conséquence, avant de souscrire un Pinel centre-ville et plus généralement un produit de défiscalisation, parlez-en à votre conseil pour vous assurer de la qualité de l’offre proposée et de l’adéquation du montant de l’investissement à votre situation fiscale personnelle !

Laurent David, Directeur de la rédaction des Echos Publishing