Bail commercial

Comment se renouvelle ce contrat si important pour l’exploitant

0
115

Le bail commercial est un contrat régi par des dispositions protectrices du locataire exploitant. Ces dispositions, prévues par le code de commerce, lui assurent notamment une grande stabilité dans les locaux. Conclu pour une durée minimale de neuf ans, ce contrat donne en effet droit, sauf exceptions, à renouvellement. Un renouvellement qui doit résulter d’un « congé » donné par le bailleur ou d’une demande adressée par le locataire. Mais que l’initiative soit prise par le bailleur ou par le locataire, tous deux sont obligés de respecter un certain nombre de règles, précises et quelques peu complexes. Voici un point sur les principales règles applicables en la matière.

Les conditions du droit au renouvellement du bail commercial

Pour bénéficier du droit au renouvellement de son bail commercial, le locataire doit d’abord satisfaire à un certain nombre de conditions :

– il doit être propriétaire du fonds exploité dans les lieux loués ;

– l’exploitation du fonds de commerce doit être effective, c’est-à-dire que ce dernier doit avoir été exploité de façon réelle, régulière et conforme aux stipulations du bail en cours ;

– l’exploitation effective du fonds doit avoir duré au moins pendant trois années consécutives précédant la date d’expiration du bail.

Les modalités du renouvellement du bail

Pour engager une procédure de renouvellement, le bailleur doit donner « congé » au locataire. À défaut, la demande de renouvellement doit être formulée par le locataire.

Le congé donné par le bailleur

Quand le bail commercial arrive à son terme (au bout de 9 ans en principe), le bailleur qui souhaite renouveler le bail doit donner congé au locataire pour engager la procédure de renouvellement. Ce congé doit être donné 6 mois avant la fin du bail par acte d’huissier. Il doit exprimer la volonté du bailleur de proposer le renouvellement et indiquer le montant du loyer demandé, loyer dont l’augmentation ne peut pas en principe excéder celle de l’indice de référence des loyers commerciaux (ILC).

Dès lors que le congé comporte une offre de renouvellement, celui-ci fait naître un nouveau bail de 9 ans dont les conditions, sauf accord différent des deux parties, sont les mêmes que celles du bail précédent.

Le locataire destinataire du congé peut alors accepter ou refuser le renouvellement. Soit il accepte le renouvellement et le loyer demandé en le faisant savoir au bailleur ou en gardant le silence. Soit il accepte le renouvellement mais refuse le nouveau loyer. Dans ce cas, après échec d’une solution amiable, il peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le tribunal si aucune conciliation n’est possible, pour qu’il fixe le nouveau loyer.

À l’inverse, s’il renonce au renouvellement, il doit le faire dans le mois qui suit la décision définitive fixant le loyer. Mais il peut aussi le faire avant cette décision, c’est-à-dire juste après le congé donné par le bailleur. Quand le locataire renonce au renouvellement, il devient occupant sans titre et doit une indemnité d’occupation au bailleur rétroactivement à compter de la date d’expiration du bail.

Quant au bailleur, bien qu’il ait pris l’initiative de donner un congé avec offre de renouvellement, il peut revenir sur son offre dans certaines situations, notamment lorsque l’action en fixation du prix a été exercée. En effet, dans ce cas, le bailleur dispose d’un mois à compter de la décision définitive fixant le loyer pour se rétracter.

La demande de renouvellement formulée par le locataire

Si le locataire n’a pas reçu de congé avec offre de renouvellement de la part du bailleur, il peut formuler une demande de renouvellement. Cette demande doit s’effectuer également par acte d’huissier ou par LRAR dans les 6 mois précédant la date d’expiration du bail. Elle peut aussi être formulée à tout moment en cas de prolongation tacite du bail.

Le bailleur doit ensuite donner sa réponse par acte d’huissier dans les trois mois qui suivent la signification de la demande. À défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, il est supposé avoir accepté le principe du renouvellement. Mais bien qu’ayant accepté le renouvellement, il peut demander la fixation d’un nouveau loyer. Il peut alors revenir sur son acceptation tant que le prix n’est pas fixé.

Le refus de renouvellement par le bailleur

À l’inverse, le bailleur peut refuser de renouveler le bail de son locataire. Dans ce cas, s’il ne dispose pas d’un motif de refus, il devra en assumer les conséquences financières, qui sont très lourdes. En effet, lorsque le locataire remplit les conditions pour avoir droit au renouvellement du bail, le bailleur doit, s’il refuse de lui accorder ce renouvellement, lui verser une indemnité d’éviction (cf. ci-contre).

En pratique, le propriétaire dispose d’un motif lui permettant de refuser de renouveler le bail sans avoir à verser d’indemnité d’éviction :

– s’il veut reprendre les locaux loués pour les démolir, les reconstruire ou les restaurer ;

– s’il veut reprendre les locaux d’habitation accessoires du local commercial pour les habiter lui-même ou y loger un membre de sa famille ;

– si l’immeuble est en instance de démolition pour cause d’insalubrité ou de vétusté ;

– pour un motif grave et légitime à l’encontre du locataire (par exemple, défaut de paiement du loyer).

12Une indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement sans motif !

En l’absence d’un motif prévu par la loi (cf. ci-contre), le refus de renouvellement du bail par le bailleur doit s’accompagner du versement d’une indemnité d’éviction. Celle-ci est destinée à réparer le préjudice subi par le locataire. Plus précisément, il s’agit d’une indemnité de remplacement représentant la valeur totale du fonds si celui-ci est perdu en raison du non renouvellement du bail, ou d’une indemnité de déplacement si le défaut de renouvellement n’entraîne pas la disparition du fonds mais oblige le commerçant à trouver un autre local. Dans le premier cas, elle est calculée en fonction de la valeur du fonds de commerce et des frais accessoires de déménagement, de réinstallation et des droits de mutation à payer pour un fonds de valeur identique. Dans le second cas, elle indemnise le locataire du préjudice résultant du déplacement du fonds de commerce.